Сначала — какой объект вы проверяете
В городской недвижимости один адрес может соответствовать зданию, помещению внутри него и земельному участку под ним. Это три разных объекта учёта с разными номерами. Выписка на здание не отвечает на вопросы о квартире, а выписка на помещение не показывает ограничений по участку.
Поэтому проверка начинается с кадастрового номера именно помещения. Адрес в объявлении для этого недостаточен: один и тот же адрес встречается у нескольких объектов, а написание адреса в объявлении и в реестре часто расходится.
- Кадастровый номер помещения — основной идентификатор проверки.
- Площадь и номер этажа — сверяются с объявлением и с документами продавца.
- Назначение: жилое помещение или апартаменты — разные правовые режимы.
Права читаются отдельно от обременений
В выписке ЕГРН права и обременения — разные разделы, и их смешивание даёт неверную картину. Запись о праве отвечает на вопрос, кто собственник и на каком основании. Записи об обременениях отвечают на вопрос, что мешает распорядиться объектом: ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, аренда, рента.
Отдельно выписываются особые отметки. Они не являются обременением, но часто содержат ключевое: сведения о судебном споре, о заявленных в судебном порядке правах требования, о невозможности регистрации без личного участия собственника.
- Собственник и основание права — из раздела о правах.
- Ипотека, арест, запрет действий — из раздела об ограничениях.
- Особые отметки — выписываются дословно, без пересказа.
- Дата формирования выписки — обязательна: сведения меняются ежедневно.
Состав документов, который нужно закрыть
Помимо сведений реестра, до сделки закрывается состав документов у продавца. Это правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право, документы о согласии супруга, если он требуется, сведения о зарегистрированных лицах и о лицах, сохраняющих право пользования, и документы о перепланировках, если они были.
Расхождение между планировкой в документах и фактической — отдельный вопрос. Оно не всегда является нарушением, но переносит на покупателя риск приведения помещения в соответствие.
Что нужно, чтобы модуль заработал
Технически нужны источники по помещениям и подтверждённое право на хранение и публичный показ этих сведений. Оценка прав и обременений не может строиться на частичном или устаревшем снимке: здесь дата сведений критична, а частичное покрытие бесполезно.
Поэтому направление «Квартира» будет включено только после подключения источника, у которого дата сведений проверяема, а не приблизительна.
Состав направления «Квартира»
Перечень подготовлен, но ни один из пунктов сейчас не выполняется автоматически. Он показывает, какие вопросы направление закроет после подключения источников.
- Идентификация квартиры и дома
- Права и зарегистрированные обременения
- Подтверждение полномочий продавца
- Перепланировка и технические документы
- Состояние и статус дома
- Документы о пользовании и обязательствах
Следующий шаг разработки: Подключить разрешённые сведения и документальный сценарий проверки квартиры.
Частые вопросы
Можно ли проверить квартиру в РеестрСкан сейчас?
Нет. Источники по помещениям не подключены. Мы описываем порядок проверки и ссылаемся на официальные способы получения сведений ЕГРН.
Достаточно ли адреса, чтобы проверить квартиру?
Нет. Один адрес может соответствовать зданию, помещению и участку — это разные объекты учёта. Для проверки нужен кадастровый номер помещения.
Чем ограничение отличается от особой отметки?
Ограничение — это зарегистрированное обременение: ипотека, арест, запрет регистрационных действий. Особая отметка обременением не является, но может содержать сведения о споре или о заявленном праве требования. Читаются они в разных разделах выписки и выписываются отдельно.
Насколько быстро устаревает выписка?
Сведения реестра меняются ежедневно, поэтому у выписки всегда смотрят дату формирования. Выписка подтверждает состояние на эту дату и не подтверждает состояние на день сделки.